Тбилиси или Батуми: где выгоднее покупать квартиру для инвестиций и аренды
Сравниваем два главных рынка Грузии по цене метра, доходности, спросу на аренду и рискам. И разбираем, какой город подойдёт под вашу цель.
- Валовая доходность от аренды в двух городах почти одинаковая: около 7,2–7,3% годовых.
- Тбилиси — это круглогодичная долгосрочная аренда и стабильный спрос. Батуми — посуточная аренда, высокий сезон и апарт-отели с управляющими компаниями.
- Лучшая доходность в обоих городах у студий и квартир с одной спальней.
- Чистая доходность после расходов обычно на 1,5–2 процентных пункта ниже валовой.
Цифры: цена метра и доходность
| Тбилиси | Батуми | |
|---|---|---|
| Средняя цена м², новостройки | ≈ $1 330 | ≈ $1 470 (по городу) |
| Валовая доходность, в среднем | 7,23% | 7,28% |
| Доходность студий | 8,03% | 8,35% |
| Доходность квартир с 1 спальней | 7,43% | 8,08% |
| Доходность квартир с 2 спальнями | 6,73% | 6,69% |
| Тип аренды | Долгосрочная, круглый год | Посуточная, пик летом |
Цены за м²: оценки Galt & Taggart за 2025 год. Доходность: Global Property Guide, III квартал 2026 года. Внутри городов разброс большой: в старом Батуми и на первой линии метр заметно дороже среднего.
Тбилиси: стабильный спрос круглый год
Тбилиси — столица и деловой центр страны. Квартиры здесь снимают студенты, специалисты IT-компаний, сотрудники международных организаций и переехавшие семьи. Поэтому спрос на долгосрочную аренду держится весь год, а простой между арендаторами обычно короткий.
Самые востребованные районы для аренды — Ваке, Сабуртало, Старый Тбилиси и Ваке-Сабуртальский деловой коридор. В историческом центре хорошо работает и посуточная аренда для туристов.
- Плюсы: предсказуемый доход, меньше расходов на управление, высокая ликвидность при перепродаже.
- Минусы: посуточные ставки ниже, чем в курортный сезон Батуми; меньше проектов с отельным управлением.
Примеры в каталоге: Alliance Highline с резиденциями Wyndham Grand в Ваке, King Tamar от Archi, Old City Panorama в старом городе. Все новостройки Тбилиси.
Батуми: курорт и посуточная аренда
Батуми — главный курорт Черноморского побережья Грузии. Основной доход здесь приносит посуточная аренда туристам, пик спроса приходится на июнь–сентябрь. Многие новые комплексы строятся как апарт-отели: владелец покупает апартамент, а управляющая компания сдаёт его и делится доходом.
Часть проектов предлагает фиксированный доход по договору, например Grand Life с гарантированными 8% годовых или New Village Villas с 6%. Это удобно для тех, кто не планирует заниматься арендой сам.
- Плюсы: высокие ставки в сезон, брендированные отели (Hyatt, Marriott, Hilton, Wyndham), море и курортная инфраструктура, много предложений с рассрочкой.
- Минусы: сезонность, высокая конкуренция среди апартаментов в высотках, комиссия управляющей компании заметно снижает итоговый доход.
Примеры в каталоге: Alliance Centropolis с отелем Hyatt Centric, Calligraphy Towers с Hampton by Hilton, Lemon Garden комфорт-класса. Все новостройки Батуми.
Что выбрать под вашу цель
| Цель | Где искать | Что покупать |
|---|---|---|
| Стабильный доход от долгосрочной аренды | Тбилиси | Студия или 1 спальня в Ваке, Сабуртало, у метро |
| Доход без личного участия | Батуми | Апарт-отель с управляющей компанией и доходом по договору |
| Рост стоимости к сдаче дома | Оба города | Новостройка на раннем этапе с рассрочкой |
| Жильё для себя у моря | Батуми, Гонио, Махинджаури | Квартира у моря, таунхаус или вилла |
| Переезд с семьёй | Тбилиси | 2–3 спальни рядом со школами и парками |
На что смотреть при расчёте доходности
- Считайте чистый доход: минус налог 5% (при регистрации арендодателя), комиссия управляющей компании, коммунальные платежи в простое, обслуживание комплекса и ремонт.
- Для посуточной аренды закладывайте реальную загрузку по месяцам, а не летний максимум.
- Уточняйте, с какого момента начисляется «гарантированный доход» и как он защищён договором.
Статья носит информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Правила и цифры могут меняться, перед сделкой уточняйте актуальные условия.
