Как купить недвижимость в Грузии иностранцу в 2026 году: документы, сроки, риски
Пошаговая инструкция: что можно купить, какие нужны документы, сколько стоит регистрация, какие налоги платит владелец и как не ошибиться с новостройкой.
- Иностранцы покупают квартиры, дома и коммерческую недвижимость в Грузии на тех же условиях, что и граждане. Запрет действует только на сельскохозяйственную землю.
- Собственником вы становитесь в момент регистрации в Публичном реестре, а не в момент подписания договора.
- Регистрация занимает от одного дня до четырёх рабочих дней, пошлина от 150 до 350 лари.
- Налога на покупку недвижимости в Грузии нет.
- Купить можно удалённо, через представителя по доверенности.
Что может купить иностранец
Ограничений по гражданству или резидентству для покупки жилья нет. Можно купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, апартаменты в апарт-отеле, дом, таунхаус, коммерческое помещение и землю несельскохозяйственного назначения.
Исключение одно: сельскохозяйственная земля. По Конституции Грузии иностранцы не могут её приобретать, кроме отдельных случаев, например наследования. Если покупаете дом или виллу с участком, проверьте категорию земли в выписке из реестра.
Какие документы нужны
- Загранпаспорт. Для сделки в Доме юстиции этого достаточно.
- Договор купли-продажи. Его подписывают у нотариуса или прямо в Доме юстиции. Если вы не владеете грузинским, договор составляют на двух языках или приглашают переводчика.
- Выписка из Публичного реестра по объекту. Её можно получить онлайн, она показывает собственника, кадастровый код и обременения.
- Нотариальная доверенность, если покупаете удалённо. Доверенность, оформленную за границей, нужно легализовать (апостиль или консульская легализация) и перевести на грузинский.
Банковский счёт в Грузии для покупки не обязателен, но с ним проще платить застройщику и потом получать доход от аренды.
Пошаговый процесс покупки
- Выбор объекта и застройщика. Смотрите не только на цену за метр, но и на историю застройщика: сколько домов он уже сдал и были ли задержки.
- Проверка документов. Закажите выписку из реестра: кто собственник земли, нет ли ипотеки, ареста или других обременений. Для новостройки проверьте разрешение на строительство и его стадию.
- Бронь. Застройщики обычно берут небольшой задаток и фиксируют квартиру и цену на несколько дней.
- Договор. Для готового жилья это договор купли-продажи. Для новостройки — договор с застройщиком, где прописаны площадь, отделка, срок сдачи, график платежей и ответственность за задержку.
- Оплата. Банковский перевод, наличные, у части застройщиков криптовалюта. В новостройках чаще всего первый взнос 20–30% и беспроцентная рассрочка до конца строительства.
- Регистрация. Договор подаётся в Национальное агентство публичного реестра через Дом юстиции или нотариуса. После регистрации вы получаете выписку, где собственником указаны вы.
- После сдачи дома (для новостроек) квартира регистрируется как отдельный кадастровый объект. Пока этого не произошло, полноценно продать или заложить её сложнее.
Сроки и стоимость регистрации
| Вариант | Срок | Пошлина |
|---|---|---|
| Стандартная регистрация | 4 рабочих дня | 150 лари |
| Ускоренная | 1 рабочий день | 270 лари |
| В тот же день | 0 дней | 350 лари |
Отдельно оплачиваются услуги нотариуса и переводчика, если они нужны. Налога на передачу права собственности и гербового сбора в Грузии нет.
Налоги для владельца
- При покупке налогов нет. НДС 18% может быть включён в цену, если продавец — компания-плательщик НДС, но покупатель отдельно его не платит.
- Налог на имущество платят физлица, у которых годовой доход превышает 40 000 лари. Ставка до 1% от рыночной стоимости в год. Если доход ниже порога, налог не платится.
- Сдача в аренду. Доход от аренды жилья облагается по ставке 5%, если зарегистрироваться как арендодатель. Без регистрации действует общая ставка 20%.
- Продажа. Если жильё было в собственности больше двух лет, налога с продажи нет. Если меньше, налог 5% платится с прибыли: цена продажи минус цена покупки и подтверждённые расходы на ремонт.
Главные риски и как их снизить
- Задержка сдачи дома. Выбирайте застройщиков с уже сданными проектами, а в договоре фиксируйте срок и неустойку.
- Обременения на земле или объекте. Всегда смотрите свежую выписку из реестра перед оплатой.
- Несоответствие площади и отделки. В договоре должны быть указаны общая и жилая площадь, площадь балконов и тип отделки: чёрный, белый, зелёный каркас или под ключ.
- Обещания доходности. «Гарантированный доход» должен быть прописан в договоре с управляющей компанией. Уточните, кто платит, с какого момента и что будет при досрочном выходе.
- Оплата всей суммы на раннем этапе. Безопаснее рассрочка, привязанная к этапам строительства.
Статья носит информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Правила и цифры могут меняться, перед сделкой уточняйте актуальные условия.
